Les parties communes sont la propriété collective des copropriétaires, qui doivent contribuer financièrement - en fonction de leur quote-part - à l’entretien et la gestion de ces espaces partagés. Derrière cette notion de propriété commune, une question épineuse : qui supporte la facture lorsque les parties communes sont détériorées ?
Les parties communes sont les espaces et équipements destinés à l’usage ou l’utilité de l’ensemble des copropriétaires. Bien qu’elles soient généralement définies par le règlement de copropriété, la loi du 10 juillet 1965 précise qu’elles se rapportent à la structure principale du ou des bâtiments (toitures, façades, fondations), aux cours, parcs, jardins et voies d’accès (corridors, couloirs, cages d’escalier) ainsi qu’aux commodités et équipements collectifs (ascenseurs, eau chaude, chauffage, etc.). Sont inclus les garde-corps, les locaux communs (buanderie, local de rangement, local technique) et les coffres de compteur (électricité, eau, gaz).
Parties communes générales, spéciales et à usage privatif
Les parties communes générales appartiennent à l’ensemble des copropriétaires qui doivent participer aux frais d’entretien. A contrario, les parties communes spéciales sont partagées par certains copropriétaires qui sont seuls responsables de leur bonne tenue (un local à vélos dans l’un des bâtiments d’une copropriété par exemple).
Bien qu’étant considérées comme parties communes en termes de propriété, celles qui portent l’étiquette privative sont des zones réservées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire. Il peut s’agir d’un jardin, d’un balcon, d’une terrasse, d’un emplacement de stationnement ou d’une cour d’immeuble. Le copropriétaire concerné est généralement responsable de leur entretien, leur usage et leur réparation, conformément aux règles et décisions prises par la copropriété.
Dégradation des communs : qui est responsable ?
Tout ce qui altère l’apparence, la fonctionnalité ou la sécurité des parties communes (actes intentionnels de destruction, négligences, vols, vandalisme, etc.) figure sur la liste des dégradations. En fonction des cas, les frais de réparation ou de remise en état des parties communes sont partagés par l’ensemble des copropriétaires, selon les dispositions du règlement de copropriété et des décisions prises lors des assemblées générales.
Par exemple, lorsqu’un dégât des eaux provient des parties communes, l’assurance de la copropriété couvre les frais de réparation et le syndic de copropriété intervient pour coordonner les démarches nécessaires. De même, la responsabilité du syndic de copropriété s’étend à la gestion, à l’entretien et aux frais de réparation des équipements (comme les ascenseurs), d’après la loi du 10 juillet 1965.
Si l’un des copropriétaires est reconnu responsable (évoquons ici les animaux de compagnie, susceptibles de causer des dégâts dans les parties communes), il supporte à lui seul le coût des réparations.
Deux assurances obligatoires pour les communs
L’assurance de la copropriété couvre les sinistres liés aux parties communes et doit obligatoirement inclure une couverture minimale de responsabilité civile pour l’immeuble. Elle permet d’indemniser les victimes de dégâts survenus dans les parties communes ou de dommages causés par une tierce personne (gardien, concierge) affectée au service de l’immeuble.
Les assurances habitation des copropriétaires couvrent les dommages provenant de leurs logements personnels.
Les copropriétaires doivent eux aussi souscrire une assurance responsabilité civile, en cas de dommages impactant leurs voisins, les autres occupants du logement ou les parties communes de l’immeuble. Sachez toutefois que certaines assurances de copropriété couvrent les parties privatives.
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