Crédit immobilier : qu'est-ce que le taux d'usure qui bloque des milliers de dossiers ?



DÉCRYPTAGE - La situation se tend sur le marché du crédit à tel point que Bercy réfléchit à une solution pour le rendre plus accessible. Le Figaro fait le point.

Le robinet du crédit immobilier n'est pas fermé mais le débit est moins fluide. Après les taux à 1% auxquels nous nous étions tous habitués depuis 2 ans, la donne a changé. Aucun profil n'est épargné. Tous les dossiers, même les meilleurs, sont concernés. Sur 20 ans, le taux moyen avoisine les 1,5% (hors assurance) là où l'on pouvait, il y a encore quelques mois, espérer emprunter à 1%. Soit plusieurs dizaines d'euros de plus à rembourser chaque mois auprès de sa banque. Mais la bonne nouvelle, c'est que ces taux, non seulement restent très bas, mais sont nettement inférieurs à l'inflation (+5,2% en mai sur un an). À lire aussiCrédit immobilier : est-il encore possible d'emprunter sans apport? Si l'inflation venait à s'installer durablement, emprunter à des taux inférieurs à 2% pourrait apparaître comme une aubaine. Une aubaine qui ne profite pas à tout le monde. Depuis le début de la guerre en Ukraine, les refus de dossiers se multiplient. «Ils se chiffrent en plusieurs milliers par mois», nous confie un expert du marché immobilier. Un mot revient très fréquemment dans la bouche des banquiers : le taux d'usure. Il ne vous dit sans doute rien. Le Figaro fait le point. Qu'est-ce que le taux d'usure ? Il s'agit du taux de crédit maximum tout compris - emprunt, assurance, frais de garantie (hypothèque, caution), frais de dossier - auquel la banque peut accorder un prêt à un particulier. Il est fixé par la Banque de France. Au-delà de cette valeur, vous n'obtiendrez pas de crédit. C'est la loi qui l'interdit (article L341-5 du Code de la consommation). L'objectif est d'éviter que les banques proposent des taux trop élevés et de limiter le risque de surendettement, explique la Banque de France. «Au final, ce garde-fou se retourne contre ceux qu'il est censé protéger», commente Olivier Lendrevie, président de Cafpi. Comment est-il calculé ? Le taux d'usure, qui dépend du montant du prêt et de la durée de l'emprunt, est calculé sur la base du taux de crédit moyen pratiqué par les banques pendant un trimestre, augmenté d'un tiers. Le chiffre obtenu constitue le taux d'usure du trimestre. Actuellement, ce taux d'usure s'élève à 2,4% alors que les taux sur 20 et 25 ans, les plus fréquemment octroyés, avoisinent respectivement 1,5% et 1,7% (hors assurance et frais bancaires). À lire aussiImmobilier : comment emprunter malin en période d'incertitudes ? Pourquoi le taux d'usure pose problème ? Avec la hausse de plus en plus forte du taux de crédit, l'écart avec le taux d'usure se réduit de plus en plus. La plupart des courtiers immobiliers observent depuis trois mois une forte hausse des dossiers rejetés pour dépassement du taux d'usure. «Entre mars et avril 2022, les dossiers refusés pour cause de taux d'usure, ont représenté 25% des demandes contre moins de 5% en 2021», confirme Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. «Il n'est pas rare d'obtenir un taux autour de 1,6% sur 20 ans (contre 1,2% il y a encore quelques semaines). Avec un taux d'usure à 2,4%, ce sera compliqué d'obtenir un crédit, ne serait-ce qu'une fois l'assurance incluse », souligne Maël Bernier. À lire aussiL’assurance de prêt devient résiliable à tout moment mais risque de grimper La situation devient d'autant plus urgente que les taux de crédit ne sont pas les seuls à augmenter. Le taux d'assurance risque de suivre la même tendance à cause de la suppression du questionnaire de santé. «Les taux d'usure ne correspondent plus du tout à la réalité du marché, en raison de leur mode de calcul qui génère un décalage et une inertie, décrypte Sandrine Allonier, de Vousfinancer. Sur 20 ans et plus, le taux d'usure a baissé de 20 points en un an, passant de 2,60% à 2,40%, alors même que les taux de crédit ont augmenté de 20 points. » Quels emprunteurs sont concernés ? La plupart sont des ménages modestes auxquels les banques proposent des taux autour de 2%. Une fois que vous ajoutez le taux d'assurance et les frais bancaires, le taux d'usure est rapidement dépassé. Mais il arrive que des emprunteurs plus aisés soient également pénalisés. La faute parfois à un taux d'assurance trop élevé qui gonfle le taux de crédit tout compris (Taux annuel effectif global, TAEG), du fait de l'âge avancé des emprunteurs ou de leur état de santé. À Courbevoie (92), un couple de professions libérales en fin de carrière, gagnant 72.000 euros par an et disposant d'un apport de 200.000 euros, envisageait d'acheter un bien affiché à 750.000 euros. Ils ont demandé un prêt de 560.000 euros sur 15 ans. Un taux de 0,95% leur a été proposé. Mais le taux, assurance comprise, dépassait le taux d'usure. À lire aussiCrédit immobilier : leur dossier a été refusé malgré un faible endettement Quelles solutions pour remédier à ce problème ? Les experts du crédit immobilier incitent les autorités financières à revoir la méthode de calcul. «Le coût de l'assurance emprunteur doit être exclu du taux d'usure», propose Olivier Lendrevie, de Cafpi. Quant à la mise à jour du taux d'usure, tous les trois mois, elle est jugée trop espacée dans le temps. «Le calcul actuel du taux d'usure créé un décalage entre la collecte des données et la fixation du taux qui, en période de variation de taux, peut être pénalisante pour certains clients», confirme au Figaro la Fédération bancaire française. Au ministère de l'Économie, on réfléchit à une actualisation plus fréquente, un mois au lieu de trois, pour que le taux d'usure reflète mieux la réalité du marché du crédit immobilier. En attendant, n'hésitez pas à faire jouer la concurrence pour obtenir le meilleur taux de crédit possible. «Toutes les banques n'ont pas encore augmenté leur taux de crédit dans les mêmes proportions, souligne Sandrine Allonier. Il est possible de négocier une décote de taux de 0,1% en augmentant légèrement son apport ou en rapatriant de l'épargne». Si le taux d'assurance vous paraît trop élevé, frappez à la porte d'un autre assureur. La résiliation est désormais possible à tout moment. Pour un crédit de 200.000 euros à 1,45% sur 20 ans, le taux de crédit tout compris serait ainsi réduit de 2,2% à 1,81%. Enfin, pensez aussi à négocier les frais de dossier qui varient généralement entre 500 et 1000 euros. Passer de 1000 à 0 euro permet de faire baisser le TAEG de 0,05 point.


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